01 · Marktbild
Wie der Markt in Zürich derzeit einzuordnen ist.
Zürich wächst 2026 nicht nur durch Neubau auf freien Flächen. Ersatzneubau, Umnutzung, Verdichtung und die Erneuerung öffentlicher Gebäude prägen den Markt stark. Für Hersteller ist das relevant, weil Abbruch, Neubau und Bestandstransformation unterschiedliche Zeitpunkte und Beteiligtenpfade eröffnen.
2025 nahm der Wohnungsbestand netto um 2.070 auf 238.472 Wohnungen zu. 2.977 neue Wohnungen wurden fertiggestellt; weitere 547 entstanden durch Umbauten – ein Rekordwert. Gleichzeitig wurden 1.379 Wohnungen abgebrochen. Die hohe Zahl von Abbrüchen zeigt die Bedeutung des Ersatzneubaus: Bruttobautätigkeit und Nettozuwachs dürfen nicht verwechselt werden.
Auch die öffentliche Bautätigkeit ist substanziell. Das Amt für Hochbauten plant laut Finanz- und Aufgabenplan 2026–2029 ein durchschnittliches jährliches Bauvolumen von 650 bis 700 Millionen Schweizer Franken und betreut rund 700 Projekte. Hinzu kommen umfangreiche Tiefbauvorhaben. Für Hersteller entstehen dadurch Chancen in Schule, Sport, Verwaltung, Infrastruktur und Portfoliotransformation – mit jeweils eigenen Beschaffungsregeln.
02 · Orientierung
Die wichtigsten amtlichen Signale im Zusammenhang.
+2.070 im Jahr 2025Der Bestandszuwachs berücksichtigt auch Abgänge. Er bildet die tatsächliche Markterweiterung besser ab als die Fertigstellungen allein.
2.977 Neubau, 547 UmbauUmbauten sind ein bedeutender Teil der Bautätigkeit und eröffnen einen eigenständigen Modernisierungs- und Umnutzungsmarkt.
1.379 im Jahr 2025Die hohe Zahl unterstreicht den Ersatzneubau. Frühere Bestands- und Abbruchsignale können vor der eigentlichen Neubauvergabe relevant werden.
03 · Studienlage
Was Marktstudien zu Pipeline und Realisierung ergänzen.
Die Stadt Zürich meldete im ersten Quartal 2026 ein außergewöhnlich hohes neu bewilligtes Bauvolumen von rund 1,3 Milliarden Franken. Gleichzeitig führten viele Abbrüche durch Ersatzneubau zu einem nahezu unveränderten Wohnungsbestand im Quartal. Der Befund zeigt besonders klar: Investitionsvolumen, Bruttofertigstellungen und Nettozuwachs dürfen nicht miteinander verwechselt werden.
Wüest Partner beschreibt für 2026 weiterhin vergleichsweise günstige Finanzierungsbedingungen, UBS erwartet in der Schweiz weiter sinkende Leerstände und steigende Angebotsmieten. Diese Marktspannung unterstützt Investitionsanreize, sagt aber noch nichts über die Beschaffungsreife eines Zürcher Einzelprojekts aus.
Ersatzneubau ist ein früher Research-Pfad
In Zürich beginnt die Opportunity häufig vor der sichtbaren Neubauplanung: Portfoliostrategie, Studienauftrag, Baugesuch und Abbruch zeigen den Übergang vom Bestand in eine neue technische Spezifikation. Der reine Nettozuwachs unterschätzt diese Aktivität.
Öffentliche Bauprogramme als eigenständiger Markt
Kommunale Hoch- und Tiefbauten folgen politischen Budgets, Wettbewerben und dem Schweizer Beschaffungsrecht. Sie sollten nicht mit dem privaten Wohnungsmarkt vermischt werden, können aber einen kontinuierlicheren technischen Projektstrom liefern.
04 · Stadtentwicklung
Welche Entwicklungsräume den Markt prägen.
Ersatzneubau und Verdichtung
Die Zürcher Bautätigkeit zeigt einen hohen Anteil von Ersatzneubauten. Für den Objektvertrieb beginnt das Research deshalb nicht erst bei einem Baugesuch: Arealentwicklung, Studienauftrag, Abbruchabsicht und Portfoliostrategie können frühere Hinweise liefern.
Josef-Areal
Für das städtische Josef-Areal werden Entwicklungsperspektiven mit bis zu 305 gemeinnützigen Wohnungen geprüft. Neue Entwicklungsgrundsätze werden voraussichtlich Ende 2026 erwartet. Das Beispiel steht für einen langfristigen, politisch und planerisch geführten Prozess – noch nicht für eine unmittelbar offene Produktausschreibung.
Kommunale Hoch- und Tiefbauten
Schulen, Sportanlagen, Verwaltungs- und Infrastrukturbauten bilden einen kontinuierlichen öffentlichen Projektstrom. Für 2026 nennt die Stadt im Tiefbau rund 740 Vorhaben, darunter 134 neue und 62 weiterlaufende Baustellen. Hoch- und Tiefbau müssen wegen ihrer unterschiedlichen Gewerke separat qualifiziert werden.
Die genannten Vorhaben sind Beispiele für die Struktur des Marktes. Sie ersetzen weder eine aktuelle Projektprüfung noch die Klärung, welche technischen Systeme, Lose und Beteiligten im konkreten Fall bereits festgelegt sind.
05 · Herstellerperspektive
Was daraus für den technischen Objektvertrieb folgt.
Am Josef-Areal treffen geplantes Alterswohnen, ein Gesundheitszentrum für das Alter, Hallenbad, Werkhof und Quartierräume aufeinander. Für Zutritt und Gebäudeautomation wäre als möglichen Ansatz zu klären, wo öffentlicher Publikumsverkehr endet und Bereiche mit eingeschränktem Zugang beginnen. Auch Öffnungszeiten, Störmeldungen und Bedienrechte könnten je Nutzung auseinanderliegen. Ein Hersteller sollte daraus zunächst ein Beispiel für getrennte Betriebsbereiche entwickeln. Die Stadt nennt eine bauliche Realisierung frühestens ab 2035; die aktuelle Aufgabe ist damit die Einordnung künftiger Anforderungen, nicht die Behauptung einer bevorstehenden Produktbeschaffung.
Die 2026 öffentlich aufgelegte Revision der Bau- und Zonenordnung kann Planungsentscheidungen beeinflussen. Solche Regeländerungen sind keine Leads, aber wichtige Kontexte für Projektzeiten, Dichte, Freiraum und Bewilligungsfähigkeit. Sie sollten als Risikosignal in die Projektbewertung einfließen.
Ersatzneubau früh erkennen
Abbrüche und Arealstrategien können einen neuen technischen Entscheidungszyklus auslösen. Wer erst beim sichtbaren Neubau sucht, verpasst möglicherweise Studienauftrag, Planungsteam und frühe Systemdiskussion.
Kommunale Portfolios
Ein großes Portfolio aus Schulen, Sport- und Verwaltungsbauten kann Chancen für skalierbare, wartbare und lebenszyklusorientierte Lösungen schaffen. Projektübergreifende Anforderungen müssen von Einzelvergaben unterschieden werden.
Umbau und Umnutzung
Die Zürcher Statistik trennt Wohnungen aus Umbauten von Neubauten und Abbrüchen. Für einen Aufzugshersteller ist deshalb die Art des konkreten Baugesuchs wichtiger als der Nettozuwachs der Stadt: Bleibt das Gebäude stehen, wäre zu prüfen, ob ein vorhandener Schacht weitergenutzt werden kann, welche Zugänge erreichbar sind und ob während des Einbaus Bewohner im Haus bleiben. Beim Ersatzneubau wären diese Fragen anhand neuer Pläne zu beantworten. Das sind fachliche Überlegungen; erst Bestandsaufnahme und Baugesuch entscheiden, ob ein kompaktes Nachrüstsystem oder eine frei planbare Neubauanlage passt.
06 · Research-Fokus
Welche Signale jetzt beobachtet werden sollten.
- Baugesuche, Studienaufträge und Wettbewerbe für Ersatzneubauten und Arealentwicklungen
- Auswirkungen der laufenden BZO-Revision auf konkrete Planungen
- Städtische Hochbauprogramme, Projektwettbewerbe und Beschaffungen für Schulen und Sport
- Umbau- und Umnutzungsprojekte mit belegtem Betreiber- und Investitionsanlass
- Arealentwicklungen wie das Josef-Areal erst nach formellen Meilensteinen als Opportunity einstufen
07 · Ausblick
Worauf es im weiteren Marktverlauf ankommt.
Zürich bleibt ein aktiver, flächenknapper Markt, in dem Ersatzneubau und Verdichtung voraussichtlich weiter an Bedeutung gewinnen. Die relevante Marktgröße ist deshalb nicht nur die Zahl zusätzlicher Wohnungen, sondern die gesamte technische Transformation des Bestands.
Für DACH-weites Research muss die Schweiz mit eigener Terminologie, Bewilligungs- und Beschaffungslogik geführt werden. Die Übertragung deutscher Projektphasen oder Suchmuster ohne Lokalisierung würde zu falschen Prioritäten führen.
08 · Quellen
Marktstudien und amtliche Grundlagen.
EAQOR hat die folgenden Veröffentlichungen eigenständig ausgewertet und vertrieblich eingeordnet. Öffentliche Kennzahlen werden zusammengefasst; fremde Tabellen, Grafiken und kostenpflichtige Datensätze werden nicht übernommen. Aussagen über einzelne Projekte bleiben auf den öffentlich belegten Stand begrenzt.
Marktstudien und überregionale Einordnung
- Stadt Zürich: Bautätigkeit im ersten Quartal 2026 – amtliche Quartalseinordnung zu Neubau, Abbruch und bewilligtem Bauvolumen
- Wüest Partner: Immobilienmarkt Schweiz 2026 | 2 – öffentliche makroökonomische Einordnung; keine Reproduktion kostenpflichtiger Immo-Monitoring-Daten
- UBS: Real Estate Focus 2026 – öffentliche Schweiz-Prognose zu Leerstand, Angebotsmieten und Transaktionspreisen
Amtliche und lokale Primärquellen
- Stadt Zürich: Wohnbautätigkeit 2025 – Wohnungsbestand, Neubau, Umbau und Abbrüche
- Stadt Zürich: Bautätigkeit – amtliche Datengrundlagen zur Bau- und Wohnungsentwicklung
- Stadt Zürich: Finanz- und Aufgabenplan 2026–2029 – Bauvolumen und Projektportfolio des Amts für Hochbauten
- Stadt Zürich: Tiefbauvorhaben 2026 – Umfang neuer und laufender Infrastrukturbaustellen
- Stadt Zürich: BZO-Revision 2026 – laufender planungsrechtlicher Rahmen
- Stadt Zürich: Josef-Areal – offizieller Stand der Arealentwicklung
FAQ
Häufige Fragen.
Warum ist der Nettozuwachs kleiner als die Zahl neuer Wohnungen?
Weil gleichzeitig Wohnungen abgebrochen oder anderweitig aus dem Bestand genommen werden. In Zürich war der Ersatzneubau 2025 besonders relevant; Bruttofertigstellungen und Nettozuwachs messen daher unterschiedliche Dinge.
Welche Chancen entstehen durch Ersatzneubau?
Ersatzneubau eröffnet einen neuen Planungs- und Spezifikationszyklus. Vertriebliche Relevanz entsteht, wenn Arealstrategie, Bauherr, Planungsstand und das eigene technische Gewerk zusammenpassen.
Kann die Schweizer Projektlogik aus Deutschland übernommen werden?
Nein. Terminologie, Bewilligungsverfahren, Beschaffung und Marktrollen müssen lokal interpretiert werden. EAQOR trennt die Länderlogik deshalb auch bei ähnlichen Suchbegriffen.
Nächster Schritt
Welche Vorhaben in Zürich passen zu Ihrem Angebot?
Welche dieser Anwendungen passt zu Ihrem Angebot: Neubau, Erweiterung oder Austausch im Bestand? Wir klären gemeinsam die Zielgebäude, das Liefergebiet und die Angaben, die Ihr Vertrieb für eine technische Ansprache braucht.
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